N. 11- Novembre 2007
Il boomerang delle aree edificabili
Considerazioni in vista delle scadenze di fine anno.
Uno degli elementi scatenanti dei malumori che hanno agitato la piazza nei mesi scorsi è costituito dalle circa 3.500 lettere con le quali, l’Amministrazione Comunale ha informato la cittadinanza degli effetti "fiscali" determinati dall’approvazione del Piano Regolatore Generale, sulla cui applicazione c’è stato e ci sarà da dire in abbondanza, anche perché accanto a coloro che, nell’imminenza della scadenza di giugno, hanno "pagato" cifre più o meno consistenti di ICI, ci sono stati molti che - come indicato espressamente da alcuni amministratori comunali - non hanno considerato la lettera come una intimazione di pagamento e c’è da attendersi un contenzioso su molti fronti.
Sul piano politico è stato il primo effetto boomerang del Piano Regolatore; le affermazioni degli amministratori di "non tenere conto delle lettere inviate" poi hanno contribuito ad alimentare lo stato di confusione nella materia; ha commentato un commercialista perugino "ma che razza di amministrazione è questa che scrive una lettera della quale gli stessi amministratori invitano i cittadini a non tenere conto?"
Di problemi attuativi in realtà il Piano Regolatore ne prospetta molti, specialmente rispetto ai valori "attribuiti" alle aree con una delibera del Consiglio Comunale, con la quale è stato diviso il comune semplicisticamente in tre zone, centrale, periferica e semiperiferica. Senza andare lontano, nella vicina Fossato di Vico, l’Amministrazione Comunale ha scelto un comportamento ben diverso, indicando valori più contenuti, e con zone ben più differenziate anche all’interno di ogni singola frazione (altra cosa è un terreno su fronte stradale rispetto ad uno venti metri più indietro).
Fatti salvi i fortunati proprietari di aree di completamento, dove comunque non mancheranno motivi di contenzioso sui valori attribuiti alle aree, nelle zone di lottizzazione si aprono una miriade di problemi; l’operazione dei "lassafachetecepensoio" di far classificare aree fabbricabili certi appezzamenti, anche se a prima vista ha gratificato qualche proprietario soddisfatto per aver concluso l’affare, non comporta l’immediata edificabilità dell’area. Infatti i comparti classificati zone C, per essere effettivamente edificabili debbono prima essere urbanizzati e lottizzati; in altre parole tutti i proprietari ricadenti nel comparto debbono accordarsi, anticipare i costi per le opere di urbanizzazione, prevedendo strade, servizi, aree verdi, fognature ecc., con ripartizione finale dei costi e delle aree utili residue (costi che non tutti sono disponibili ad anticipare) e solo dopo questa operazione si ricavano i lotti vendibili come edificabili.
Come si vede è un meccanismo di non semplice attuazione, per le zone di particolare frammentazione della proprietà fondiaria, tanto che alcuni comparti, quantunque edificabili anche nel vecchio programma di fabbricazione, non sono stati utilizzati per un ventennio; aree in cui incidono terreni di più proprietari, portatori di esigenze e di interessi diversi. In questi casi, a meno che non intervenga un imprenditore disponibile ad acquisire l’intera proprietà del comparto, ed a sostenere tutti gli oneri richiesti dalle operazioni susseguenti, i terreni sono fabbricabili solo ai fini fiscali; ma è discutibile che ad essi possano essere attribuiti i valori esagerati fissati dal Consiglio Comunale: i valori li fa il mercato.
E questo è un altro boomerang che ricade sui proprietari che dovranno pagare l’ICI su terreni fabbricabili solo nominalmente, nella remota prospettiva di una ipotetica, possibile vendita futura, se e quando ci sarà.
Ci sarebbe infine la possibilità che l’Amministrazione Comunale prenda l’iniziativa di acquisire le aree e di urbanizzarle per poi rivenderle, ammesso che sia in possesso delle necessarie disponibilità finanziarie; ma anche in questo caso l’alto valore attribuito ai terreni fabbricabili dal Consiglio Comunale costituisce un boomerang che ricade sull’Amministrazione, che non può ipotizzare di acquisire i terreni ad un prezzo inferiore a quello "tenuto alto" ai fini dell’ICI; per cui è probabile che tanti terreni "fabbricabili" diventino semplicemente aree incolte per i prossimi anni.
Del resto, c’è un mercato che invogli ad investire in questo senso?
La risposta, nella vicina Fossato, è affermativa, ma qui si parla di una zona diventata il baricentro dello sviluppo, dove i valori delle aree ai fini imponibili sono di gran lunga inferiori a quelli attribuiti dal Consiglio Comunale di Gualdo Tadino e gli stessi criteri di zonizzazione del Comune si basano su valutazioni obbiettive, per cui il possibile acquirente di un area, seguendo le leggi di mercato, non ha difficoltà a spostarsi di un chilometro, o a volte anche meno, dove trova condizioni migliori.
E questo è un altro boomerang che ricade sui disegni programmatori di chi ha voluto un Piano Regolatore così strutturato e di cui, nell’interesse della collettività, andrebbero rivisti immediatamente i criteri ispiratori ed operativi. Non è da escludere del resto che, trascorrendo qualche tempo senza che tante aree fabbricabili producano oro, per evitarne le conseguenze fiscali ed elettorali (la ricorrenza semestrale dell’ICI può diventare un elemento convincente) siano gli stessi "beneficiati" del Piano Regolatore a richiedere espressamente al Comune la riconsiderazione di certe classificazioni.
(v.a.)
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